主页 > 观点 > 任泽平:全球房价大趋势(5)
2019年02月11日

任泽平:全球房价大趋势(5)

分阶段看,1966年之后巴黎市房价走势可分为四个阶段:1)1966-1990年,房价快速上涨期。该时期巴黎市房价、法国房价、法国名义GDP年均增长10.7%、9.3%、10.6%。2)1992-1997年,房价下跌期。由于1985-1990年左右巴黎市房地产投机旺盛、房价涨幅过大(其中1987-1990年连续4年上涨均超过17%),巴黎市房价开始大幅下跌。该时期巴黎市房价、法国房价、法国名义GDP年均增长-6.1%、-0.4%、3.8%,至1997年底巴黎房价惨跌至1991年的69%。3)1998-2015年,波动增长期。该时期巴黎市房价、法国房价、法国名义GDP年均增长7.2%、5.0%、3.0%。其中,2013-2015年巴黎房价连续下跌。

巴黎市房价涨幅位居巴黎大区之首。由于巴黎市土地面积较小(105平方公里),稍大于北京市东城区和西城区面积之和(93平方公里),因此我们不再对巴黎市内部房价进行分析,而是将巴黎市作为巴黎大区的核心区域,分析其与巴黎大区其他区域房价的走势差异。根据法国统计局(INSEE)数据,1997年4季度至2017年3季度,巴黎市房价涨幅达2.95倍,明显超过近郊三省的1.97倍、远郊四省的1.43倍、法国平均的1.38倍,以及该时期法国名义GDP涨幅(0.8倍)。近郊三省Hauts de Seine、Seine St Denis、Val de Marne房价涨幅分别为2.03、1.91、1.88倍。远郊四省Yvelines、Val d'Oise、Seineand Marne、Essonne房价涨幅分别为1.51、1.50、1.35、1.25倍。

任泽平:全球房价大趋势

2.3 美国:纽约市房价42年8倍,皇后区表现更优

纽约有多重涵义:纽约市、纽约都会区、纽约联合统计区等。其中,纽约市土地面积为789平方公里,2015年人口855万;纽约都会区(New York-Newark-Jersey City Metropolitan Statistical Area,NY-NJ-PA MSA)面积约1.7万平方公里,2015年人口2018万;纽约联合统计区(New York-Newark Combined Statistical Area)由纽约都会区及毗邻都会区组成,2015年人口2372万。从人口看,由于美国经济重心向西海岸、南海岸偏移,1950-2015年纽约地区人口虽基本持续增长,但增幅84%远小于洛杉矶地区的328%,这使得纽约地区的人口占比明显下滑。期间,因人口郊区化及制造业衰退,纽约市人口在1950-1980年从789万减至702万;后因城市更新及产业转型升级等,回升至2015年的855万。

任泽平:全球房价大趋势

1975-2017年,纽约市房价上涨8.1倍,高于美国平均水平,但低于纽约市周边及洛杉矶地区房价涨幅。根据美国联邦住房金融局(FHFA)统计,1975-2017年,美国、纽约市、纽约-泽西-白原分区(纽约都会区分区之一)、洛杉矶-长滩-格伦代尔分区(洛杉矶都会区分区之一)房价分别上涨5.6、8.1、9.5、13.9倍,年均增速分别为4.6%、5.4%、5.7%、6.6%。纽约-泽西-白原分区房价涨幅虽不及洛杉矶-长滩-格伦代尔分区,但仍显著高于美国平均水平。此外,1975-2017年美国名义GDP上涨10.5倍、年均增长6.0%,M2增长12.7倍、年均增长6.4%。这意味着,纽约市和纽约-泽西市-白原分区房价跑输同时期美国名义GDP和M2,而洛杉矶-长滩-格伦代尔分区跑赢。

任泽平:全球房价大趋势

在纽约都会区内部,纽约分区房价近35年上涨4.73倍,在纽约都会区四大分区中位居第二。除纽约-泽西市-白原分区外,纽约都会区还包括NassauCounty–Suffolk County、Dutchess County-Putnam County、Newark三个分区。四大分区房价走势基本一致,但NassauCounty–Suffolk County分区涨幅最大、纽约-泽西市-白原分区其次,然后是Newark分区和DutchessCounty-Putnam County分区,1982-2017年分别上涨5.54、4.73、3.79、3.19倍,年均涨幅分别为5.5%、5.1%、4.6%、4.2%。

在纽约市内部,曼哈顿区及皇后区近30年房价上涨超过2倍,高于纽约市和纽约分区整体水平。1987-2017年,纽约市曼哈顿区房价上涨2.14倍、年均上涨3.9%,皇后区(1987-2016年)房价上涨2.22倍、年均上涨4.1%,而该时期纽约市和纽约分区房价分别上涨1.41、1.43倍,年均增速大致为3%。

2.4 日本:六个核心城市曾36年上涨210倍

东京有三个范围:东京都区,东京都,包括千叶县、琦玉县和神奈川县的东京圈,土地面积分别为627、2188、13558平方公里。东京圈土地面积占日本的3.6%,2016年人口3629万,占日本的28.6%,当前地区生产总值约占日本的1/3。

日本人口流动分为两个阶段:在1974年前,全国人口基本持续向东京圈、大阪圈、名古屋圈三极集聚。1884-1973年,除战争影响外,东京圈人口406万人增至2607万人,占比从10.8%增至23.9%;大阪圈人口从392万人增至1636万人,占比从10.5%增至15.0%;名古屋圈人口从311万人增至918万人,占比从8.3%增至8.4%。之后则转为向东京圈一极集中,而名古屋圈人口流入流出基本平衡、大阪圈长期净流出;到2016年,东京圈、大阪圈、名古屋圈人口分别为3629、1831、1134万,占比分别为28.6%、14.4%、8.9%,该时期大阪圈和名古屋圈人口增长主要源于自然增长。东京都人口在1970-1997年人口增长停滞,主要在于东京都区产业转移、人口外迁,但东京都非都区、东京圈三县人口显著增长。

任泽平:全球房价大趋势

日本地价在泡沫破灭前36年上涨82倍,六个核心城市涨幅更是高达210倍。在1991年房地产泡沫破灭前,日本地价除1975年调整外保持持续上涨,1955-1991年上涨82倍,超过该时期55倍的名义GDP涨幅;其中,六个核心城市地价上涨210倍,非核心城市上涨78倍。分阶段看,1955-1974年日本东京区部、横滨、名古屋、京都、大阪、神户等六个核心城市地价上涨40.6倍、年均21.7%,其他城市上涨29.6倍、年均19.7%,同期名义GDP上涨15倍、年均15.7%。1975-1991年六个核心城市地价上涨4.5倍、年均11.2%,其他城市上涨1.7倍、年均6.4%,同期名义GDP上涨2.2倍、年均7.5%。