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2019年02月11日

任泽平:全球房价大趋势(4)

从近期看,2010-2017年全球48个经济体美元房价涨幅与美元名义GDP涨幅高度相关,两组数据相关系数达0.80。2010-2017年,48个经济体美元房价累计涨幅的平均数为10.4%、中位数为1.2%,美元名义GDP涨幅的平均数为15.7%、中位数为9.1%。其中,美元房价涨幅超过70%有冰岛、中国香港、印度、菲律宾、新西兰,与之对应的美元GDP涨幅分别为79.6%、49.3%、56.8%、57.1%、40.4%;而涨幅为负且居前的有俄罗斯、希腊、西班牙、意大利、巴西、南非等,与之对应的美元GDP涨幅为3.4%、-33.1%、-8.4%、-9%、-6.9%、-6.9%。

任泽平:全球房价大趋势

2 一国内部哪个区域房价涨幅最大:人口流入的大都市圈

2.1 英国:伦敦房价50年106倍,内伦敦涨幅更大

伦敦有三个范围:伦敦城(Cityof London)、大伦敦(Greater London)、伦敦都市区。伦敦城即伦敦金融城、面积很小,一般意义上的伦敦指大伦敦地区,包括319平方公里的内伦敦和1254平方公里的外伦敦,土地面积合计1573平方公里、占英国的0.6%,当前GDP占英国的20.1%;伦敦都市区则由大伦敦及周边地区组成。由于城市规划问题等造成大城市病突出,英国政府一度控制伦敦特别是内伦敦人口、在二战后外迁产业、大量建设新城,1941-1991年伦敦人口从862万降至639万,后回升至2017年的882万,当前占英国人口比重为13.4%。但在经济作用下,伦敦周边地区人口长期集聚,1931-2001年英国东南地区人口从不到1300万增至1800多万,占比从27.5%增至31.1%。

大伦敦地区最近50年房价涨幅达106倍,远超英国、英格兰地区房价平均涨幅(61、70倍),和英国名义GDP涨幅(49倍)。根据英国国家统计办公室(ONS)数据,1968年4月至2018年3月,大伦敦地区房价从0.44万英镑/套上涨至47.19万英镑/套,涨幅达105.8倍,年均涨幅9.8%;英格兰地区房价从0.34万英镑/套上涨至24.09万英镑/套,涨幅达69.7倍,年均涨幅8.9%;英国房价从0.36万英镑/套上涨至22.41万英镑/套,涨幅达61.3倍,年均涨幅8.6%。而同期(1967-2017年)英国名义GDP上涨48.7倍、年均增长8.1%,房价涨幅明显跑赢名义GDP增长。

分阶段看,大伦敦与英格兰、英国房价涨幅在1994年之前非常接近,但在1995年后波动明显加大,特别是在2008年全球金融危机之后。1968-1994年,大伦敦、英格兰、英国房价涨幅分别为15、14.7、14.6倍,差异较小;但之后至2018年3月,房价涨幅明显分化,分别为5.3、3.5、3倍。受2008年金融危机影响,2009年4月大伦敦、英格兰、英国房价同比下跌16.6%、15.0%、14.9%;之后,在货币刺激量化宽松背景下,房价逐渐回升,至2018年3月年均增速分别为7.5%、4.5%、4.1%。

任泽平:全球房价大趋势

从伦敦都市区内部看,大伦敦房价涨幅位居首位。1995年1月至2018年3月,大伦敦房价上涨5.34倍,明显高于Kent、Windsor and Maidenhead、Hertfordshire、Essex、Surrey等周边地区4-4.5倍左右的涨幅。此外,该时期英国第二大城市伯明翰房价上涨仅3倍,明显低于伦敦及周边地区涨幅。该时期(1994-2017年),英国名义GDP和M2余额分别上涨1.6、3.5倍。

从大伦敦内部看,内伦敦核心区域房价涨幅更大。1995年1月至2018年3月,内伦敦房价从7.83万英镑/套涨至57.9万英镑/套,上涨6.4倍;外伦敦房价从7.30万英镑/套涨至2018年3月的42.39万英镑/套,上涨4.8倍。当前伦敦房价最贵是Kensington and Chelsea(134.36万英镑/套),其次是City of Westminster(101.24万英镑/套),分别较1995年1月上涨6.3、6.6倍。

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2.2 法国:巴黎市房价50年33倍,涨幅超过周边地区

巴黎有三个范围:巴黎市(或称小巴黎)、大巴黎(包括近郊3省)、巴黎大区(包括远郊4省,又称“法兰西岛”),土地面积分别为105、761、12001平方公里,其中巴黎大区土地面积占法国的1.8%。随着产业集聚,法国人口长期持续向巴黎及周边地区集聚,1876-2014年巴黎大区人口从332万人基本持续增至1203万人,人口占比从8.6%提升至18.8%,经济份额从1990年的28.4%提升至2014年的30.4%。期间,出于控制人口以治理大城市病的目的,巴黎市有过较长时间减少,1931-1999年从289万持续降至213万,之后回升至2014年的222万。

任泽平:全球房价大趋势

1965-2015年间,巴黎市50年房价上涨32.5倍,明显超过法国房价平均涨幅(22.7倍)、法国名义GDP涨幅(28.1倍),年均增速分别为7.3%、6.5%、7.0%。在此之前的1945-1965年,受战后重建、婴儿潮及货币大幅超发等影响,巴黎市、法国房价分别暴涨54.1、38.3倍,年均增长22.2%、20.1%,但仍然落后于名义GDP年均增长(1950-1965年,51.2%)。